Verlassene Häuser 2026: Günstige Objekte Finden Und Sicher Kaufen

Wer in der Schweiz ein lange leer stehendes Haus sucht, verfolgt meist zwei Ziele: einen günstigeren Kaufpreis als am regulären Markt und Spielraum für eigene Pläne. Damit die Rechnung aufgeht, braucht es realistische Kostenannahmen, verlässliche Informationen zu Zwangsversteigerungen und Nachlässen, sowie einen klaren Ablauf von Besichtigung bis Beurkundung. Die folgenden Abschnitte bündeln die wichtigsten Punkte für 2026 – fokussiert auf lokale Services in Ihrer Region und einen sicheren Kaufprozess.

Preisfaktoren bei verlassenen Häusern

Der Preis ergibt sich aus Lage, Zustand, Rechtslage und Marktumfeld. In ländlichen Gemeinden fallen die Einstiegspreise oft niedriger aus als in Zentren; eine schwächere Nachfrage kann zusätzliche Verhandlungsspielräume schaffen. Substanz und Instandhaltungsrückstand wirken stark auf den Endpreis: Dach, Gebäudehülle, Fenster, Heizung, Elektrik und Sanitär sind die typischen Kostentreiber. Als grobe Orientierung: leichte Auffrischungen (Malerarbeiten, Bodenbeläge, kleinere Sanitärarbeiten) können bei etwa CHF 600–1’200 pro m² Wohnfläche liegen, umfassende Sanierungen bei etwa CHF 1’800–3’500 pro m². Hinzu kommen mögliche Schadstoffsanierungen (z. B. Asbest, PCB), Erschliessung/Anschlüsse, Umgebung und Honorare (Architektur, Statik, Bauleitung). Nebenkosten beim Erwerb (Handänderungssteuer je nach Kanton, Notar- und Grundbuchgebühren) können insgesamt grob im Bereich von ca. 0,2–3,5 % des Kaufpreises liegen. Diese Werte sind Schätzspannen und variieren nach Objekt und Kanton.

Zwangsversteigerung und Nachlassobjekte

Zwangsversteigerungen (Steigerungen) werden in der Regel durch kantonale Betreibungs- und Konkursämter veröffentlicht und durchgeführt. Interessenten prüfen das Lastenverzeichnis, Schätzungen und Besichtigungstermine; Gebotsabgabe erfolgt zu festgelegten Bedingungen. Der Zuschlag kann unter dem Schätzpreis liegen, ist aber von der Bietersituation abhängig. Nachlassobjekte entstehen, wenn Erbengemeinschaften veräussern; hier wird häufig auf Basis von Schätzgutachten verhandelt, teils mit grösserem Spielraum bei Sanierungsbedarf. In beiden Fällen gilt: rechtliche Abklärungen (Dienstbarkeiten, Wegrechte, Baulasten), bauliche Kurzexpertisen vor Ort und eine realistische Renovationskalkulation sind entscheidend. Klären Sie früh, ob bestehende Mängel oder Altlasten übernommen werden und welche Fristen für Finanzierung und Beurkundung gelten.

Renovierungsobjekte gegenüber bezugsfertig

Renovationsobjekte sind häufig günstiger in der Anschaffung, binden jedoch Kapital, Zeit und Planungssicherheit. Vorteile sind Gestaltungsspielraum und potenzielle Wertentwicklung nach Sanierung. Risiken liegen in verdeckten Mängeln (Feuchtigkeit, Tragstruktur, Elektroinstallationen) und in Liefer- oder Kapazitätsengpässen bei Handwerkern vor Ort. Bezugsfertige Häuser sind einfacher zu finanzieren und kalkulierbar, kosten aber meist mehr und bieten weniger Individualisierung. Prüfen Sie, ob für geplante Eingriffe eine Baubewilligung nötig ist (z. B. Fassadenänderung, Anbauten). Für die Kostenplanung helfen Grobkennwerte (s. oben), ergänzt um spezifische Positionen wie Dach (ca. CHF 200–400/m²), Fenster (ca. CHF 900–1’500 pro Stück) oder Heizungsersatz (grob CHF 20’000–45’000, je nach System und Gebäude).

Für wen sich Schnäppchenhäuser lohnen

Sinnvoll sind solche Käufe für Käuferinnen und Käufer mit längerem Planungshorizont, Risikotoleranz und Reserven für Unvorhergesehenes. Wer handwerkliche Fähigkeiten mitbringt oder ein belastbares Netzwerk an lokalen Unternehmern hat, reduziert Kosten und Wartezeiten. Für Kapitalanleger kann sich ein wirtschaftlicher Case ergeben, wenn Lage, Mietnachfrage und Sanierungsbudget stimmig sind. Banken berücksichtigen den Belehnungswert; oft verlangen sie eine nachvollziehbare Offerte- und Terminplanung für die Renovation. Kalkulieren Sie Liquiditätsreserven (z. B. 10–15 % Puffer auf die Bausumme) und bedenken Sie laufende Kosten wie Unterhalt, Versicherungen, Grundsteuern sowie allfällige Anschlussabgaben der Gemeinde.

Besichtigung Checkliste und Kaufablauf

Zur Erstprüfung helfen diese Punkte: Geruch/Feuchteindikatoren im Keller, Zustand Dach/Spenglerei, Risse und Setzungen, Fensterdichtungen, Elektroverteilung (Sicherungen/Alter), Sanitärleitungen (Material), Heizung (Alter/Energiequelle), Wärmedämmung, Grundrissflexibilität, Umgebung/Entwässerung. Dokumente: Grundbuchauszug, Kataster/Parzelle, Baupläne, Energie- oder GEAK-Informationen (falls vorhanden), Versicherungs- und Unterhaltsnachweise, allfällige Dienstbarkeiten. Kaufablauf: Vorprüfung Finanzierung, Kurzexpertise vor Ort, Offerten von lokalen Betrieben, verbindliche Zusage der Bank, Vertragsentwurf beim Notariat, öffentliche Beurkundung, Grundbucheintrag. Bei Steigerungen gelten die amtlichen Bedingungen des Betreibungsamts; Sicherheitsleistungen und Fristen sind strikt einzuhalten.

Im Folgenden eine praxisnahe Übersicht mit Anbietern und groben Kostenrahmen für die Suche und Budgetierung. Werte dienen der Einordnung und ersetzen keine Objektprüfung vor Ort.

Preise, Tarife oder Kostenschätzungen in diesem Artikel basieren auf den neuesten verfügbaren Informationen, können sich jedoch im Laufe der Zeit ändern. Eine unabhängige Recherche wird vor finanziellen Entscheidungen empfohlen.

Abseits der Plattformen lohnt es sich, bei Gemeinden, kantonalen Amtsstellen und lokalen Maklern nach Objekten mit längerer Leerstands-Historie zu fragen. Vor-Ort-Kenntnisse zu Quartierentwicklung, ÖV-Anbindung und kommunalen Vorgaben (z. B. Ortsbildschutz) sind für die Preisbildung ebenso relevant wie der bauliche Zustand.

Abschliessend zeigt die Erfahrung: Wer leerstehende Liegenschaften mit nüchternem Blick auf Kosten, Zeitplan und Rechtslage prüft, kann attraktive Gelegenheiten finden. Der Schlüssel liegt in solider Due Diligence, regionalem Marktverständnis und einer Finanzierung, die auch unerwartete Renovationsposten abfedert. So entsteht aus einem günstigen Einstieg ein langfristig tragfähiges Projekt – ohne böse Überraschungen beim Kauf oder im Ausbau.